Noticias | 04 Oct 2004 |

King Sturge analiza el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona

Según el informe, en Barcelona la tasa de oficinas vacías ha registrado un ligero ascenso situándose en el 7,1%, mientras que en Madrid ha crecido situándose en torno al 8,7%

La consultora King Sturge analiza la situación sobre el mercado de Oficinas, Inversión e Industrial en las ciudades de Madrid y Barcelona.

Mercado de oficinas en Madrid
Tamaño del mercado
Se estima que la superficie edificada de oficinas en Madrid es de unos 13 millones de m².

Claves de la oferta
· El nivel de construcción sigue siendo elevado, pero está por debajo de los niveles máximo y se prevé que las nuevas construcciones alcancen los 500.000 m² en 2004, frente a los 650.000 m² edificados en 2003. Algunos proyectos se han paralizado por el momento. Aunque se han seguido desarrollando inmuebles de calidad en áreas periféricas de Madrid, y se han llevado a cano nuevos desarrollos como la construcción de “ciudades” de oficinas que ya están en marcha tales como la Ciudad de Telefónica en Fuencarral y la Ciudad del Banco Santander en Boadilla del Monte.
· Otra tendencia que se ha observado es la venta de inmuebles de oficinas que han sido vendidos y rehabilitados para comercializarse posteriormente asociados a otros usos, especialmente, residencial.

Claves de la demanda
· La contratación ha aumentado con respecto a la registrada hace un año y es mayor de lo que se esperaba, alcanzando alrededor de 630.000 m² en 2003. Para 2004, se prevé que sea ligeramente superior, a pesar de la incertidumbre creada por el atentado terrorista acaecido en la estación de Atocha y el cambio de Gobierno.
· Muchas compañías han optado por satisfacer sus necesidades de espacio en inmuebles ubicados en la periferia inmediata, en nuevos proyectos mejor dotados tecnológicamente y a un precio muy competitivo. Este cambio ha sido consecuencia del aprovechamiento del momento de mercado de reajustes de rentas a la baja debido de la sobre – oferta de producto en estas áreas, que compiten por atraer la demanda activa, además de otras ventajas adicionales que constituyen un incentivo para las empresas, como puede ser ayudas en la implantación.

Tasa de oficinas vacías
Esta cifra ha crecido situándose en torno al 8,7%.

Precio del alquiler
El precio del alquiler presenta una tendencia a la baja, especialmente en ciertas zonas periféricas, descentralizadas o que cuentan con problemas de accesibilidad o transporte público, donde además se han desarrollado nuevos proyectos que compiten entre sí por atraer a la demanda activa.
Por el contrario en zonas céntricas de la capital, especialmente en el eje Castellana o zonas de primer nivel de negocios, la superficie disponible se ha visto reducida y, por tanto, esta situación de reajuste se irá equilibrando paulatinamente.

Según Virginia García, directora de la División de Oficinas de Madrid “el mercado de oficinas continua marcado por el exceso de oferta y una alta tasa de desocupación, que esperemos sean progresivamente paliadas tanto por una contratación sostenida como por la transformación de algunos inmuebles de oficinas para otros usos, fundamentalmente de carácter residencial. Las rentas siguen ajustándose a la baja, aunque dichos reajustes serán cada vez más moderados, especialmente dentro de Madrid, y serán mas acusados en las zonas descentralizadas y con problemas de accesibilidad; éstas además competirán para atraer la demanda activa que precise satisfacer sus necesidades de espacio antes de la finalización del ejercicio en curso”.

Mercado de oficinas en Barcelona
Dimensiones del mercado
Se calcula que la superficie edificada de oficinas en Barcelona es de 4,2 millones de m².

Claves de la oferta
· Se estima que la superficie de oficinas disponible es de 325.000 m².
· La realización de nuevas construcciones registra niveles inferiores a los previstos hace seis meses debido al número de proyectos que se han suspendido momentáneamente. Sin embargo, siguen registrándose niveles elevados de construcción de nuevas oficinas, con alrededor de 240.000 m² en 2003 y un nivel similar de nuevas construcciones previsto para 2004.
· Entre las nuevas edificaciones que deben iniciarse en 2004 pueden señalarse las siguientes: Campus Audiovisual y Parc Central; en Llobregat con Distrito 38 Hospitalet y Fira II; en la ciudad con Gas Natural con la inmobiliaria Colonial y Layetana en Torre Aguas Glorias. En Cerdanyola del Vallès y Sant Cugat del Vallès, existen nuevas edificaciones realizadas por Testa y Metrovacesa.
· En el centro de Barcelona, se está llevando a cabo una conversión de los espacios de oficinas en inmuebles de uso residencial. En general, esta situación se está dando en los edificios que, en el pasado, eran de uso mixto (residencial y oficinas), como por ejemplo, en el Eixample.
· Trambaix, un nuevo sistema de tranvías, Vía de les Corts Catalanes 200-220 Vía de les Corts Catalanes 160-180, inaugurado en 2004 con 30 paradas a lo largo de 15 kilómetros, ha mejorado las conexiones de transporte. Una de las líneas va desde la zona norte del Fórum hasta Sant Adrià de Besòs, mientras que otra línea recorre la zona sur desde la Diagonal hasta Hospitalet de Llobregat y Cornellà de Llobregat.

Claves de la demanda
· La demanda fue de unos 250.000 m² en 2003, y se prevé un incremento para 2004.
· Se concentra principalmente en el alquiler de oficinas de entre 100 y 500 m² dado que apenas se han alquilado inmuebles de grandes dimensiones.

Tasa de oficinas vacías
· Esta cifra ha registrado un ligero aumento, situándose en un 7,1%.
· La cifra de oficinas vacías en los parques empresariales del suroeste de la ciudad en las proximidades del aeropuerto, como es el caso de Cornellà de Llobregat, sigue siendo elevada (18%).

Precio del alquiler
Éste ha incrementado ligeramente en el último semestre, reflejando un creciente equilibrio del mercado tras el parón registrado en la construcción. Y la reconversión de edificios de oficinas a residencial.

Según Jordi Sastre, director de la División de Oficinas y Residencial de Barcelona, “la disminución de las rentas y el estancamiento del mercado durante el 2003 a causado varios efectos reflejados durante el 2004: Uno de ellos es que los edificios urbanística mente aprovechables como residencial que eran de oficinas han sido objeto de des-inversión pasando al mercado Residencial. Otro efecto importante es que el inversor de pequeñas unidades de oficinas ha visto disminuir la rentabilidad de forma considerable por lo que en muchos casos a sacado al mercado de venta sus oficinas para poder recaudar así las plusvalías”.

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