Noticias | 14 Oct 2004 |

Estudio de mercado de King Sturge

Crece la demanda de plataformas logísticas en Madrid mientras que en Barcelona se incrementan la peticiones de compra de mini-naves

Mercado industrial en Madrid
Dimensiones del mercado
La región de Madrid cuenta con aproximadamente 21 millones de m² de superficie industrial edificada (almacenes e industria ligera).

Claves de la oferta
·Se estima que el parque industrial disponible en la región de Madrid es de 850.000 m².
·La oferta está disminuyendo como consecuencia de la reducida cantidad de nuevas construcciones efectuadas en la región, dada la dificultad para encontrar terrenos en los que llevar a la práctica los proyectos elaborados. Nuevas y recientes construcciones realizadas en el corredor del Henares y en Rivas Vaciamadrid están, en la actualidad, ocupadas en su práctica totalidad. Existen proyectos de nuevas edificaciones de gran envergadura en el corredor del Henares a la altura de San Fernando de Henares, Torrejón de Ardoz y Meco y en la Zona Sur, concretamente en Getafe y Leganés.
·A lo largo del año pasado, se reconvirtieron unos 50.000 m² de superficie industrial en los denominados “espacios loft”, que permiten compatibilizar en un mismo espacio trabajo y vida privada. La inauguración de las nuevas autopistas de peaje (R-2, R-3, R-4 y R-5) ha permitido crear nuevas zonas de construcción industrial en la región de Madrid. El trazado de estas autopistas corre paralelo al de las antiguas nacionales.
·En la actualidad, las nuevas autopistas están siendo infrautilizadas, pero, con el tiempo, pueden llegar a aliviar los problemas de congestión de las carreteras A-2 (Barcelona), A-3 (Valencia), A-4 (Andalucía) y A-5 (Extremadura).

Claves de la demanda
·La demanda de 1,8 millones de m² de naves industriales (compradas o arrendadas) en 2003 superó las previsiones. Para 2004, se prevé una demanda de alrededor de 1,65 millones de m². ·Existen claros signos de mejora de la demanda de ocupación de plataformas logísticas.
·La demanda de naves pequeñas está empezando a resentirse.

Tasa de naves industriales vacías
Esta cifra ha caído hasta situarse en tan sólo un 4%.

Disponibilidad y valor de los solares
La disponibilidad de solares edificables a corto plazo sigue siendo muy limitada, por lo que su valor ha crecido en todas las zonas llegando a un equilibrio.

Precio del alquiler
-Alquileres de naves pequeñas decreciendo dado el exceso de oferta.
-Alquileres de naves grandes se mantiene, no obstante se empiezan a observar pequeños incrementos.

Para Miguel Zornoza, director de la División de Industrial de Madrid-zona Norte, “La evolución del mercado industrial el primer semestre del año 2004 ha estado marcado por la recuperación de la demanda logística (naves de mas de 5.000 m2) y el estancamiento de la demanda de mini-naves (desde 100 m2 hasta 400 m2) dado el exceso de oferta que existe en la Comunidad de Madrid de este tipo de inmuebles.
En los últimos meses de este año se espera, al igual que los últimos años, un aumento de la compra de inversores que demandan mini-naves y un aumento de la demanda logística. En el año 2005 continuará el aumento de la demanda logística que hará que se incrementen los precios de alquiler de este tipo de inmuebles. Asimismo, la demanda industrial estará muy afectada por la decisión del COI sobre la celebración de los Juegos Olímpicos en Madrid ya que este hecho creemos que provocará unas expectativas similares a las creadas en los años anteriores a la celebración de Barcelona 92”.

Mercado industrial en Barcelona
Dimensiones del mercado
La región de Barcelona cuenta con unos 12 millones de m² de superficie industrial edificada.

Claves de la oferta
·Se calcula que el parque industrial disponible es de 700.000 m². Una parte importante del mismo es de vieja construcción y/o está en desuso y no satisface las necesidades de los ocupantes habituales.
·La disponibilidad de naves industriales en alquiler inferiores a 1.500 m² ha aumentado notablemente gracias a la finalización de varios proyectos de carácter especulativo. No obstante, se ha registrado un descenso de las naves en venta.
·La disponibilidad de plataformas logísticas en venta o en alquiler se ha visto limitada. La falta de solares conlleva la construcción de naves alejadas del núcleo urbano.
·Las nuevas áreas de ubicación de almacenes de distribución se sitúan cerca de la carretera A-7, hacia el sur, en el Penedès y en la provincia de Tarragona y, hacia el norte, en el Vallès Oriental y La Selva. Entre los emplazamientos de los nuevos proyectos de construcción, se encuentran Sant Sadurni d’Anoia, La Granadà del Penedès y La Bisbal del Penedès. Otros proyectos se sitúan en Sant Celoni y Hostalric, cerca de la provincia de Gerona.

Claves de la demanda
·Se han incrementado los requisitos de los ocupantes nacionales e internacionales de grandes superficies en los sectores del transporte, la distribución y la logística.
·Existe una notable demanda de adquisición de naves de entre 200 y 1.500 m².

Tasa de naves industriales vacías
Esta cifra ha sufrido una ligera caída hasta situarse en aproximadamente un 5,8%. Dicha tasa es muy baja en ciertas áreas, como la zona del puerto.

Disponibilidad y valor de los solares
·La disponibilidad, a medio y corto plazo de solares edificables para uso industrial sigue siendo muy reducida como consecuencia de las limitaciones topográficas de Barcelona y del firme control que las autoridades ejercen sobre la construcción industrial.
·La falta de solares industriales obliga tanto a las promotoras inmobiliarias como a los ocupantes (en especial, a aquellos que necesitan solares de gran superficie) a buscar terrenos situados a 50-70 kilómetros del núcleo urbano. A pesar de la distancia, el valor de los solares en estas zonas ha subido hasta un 10% en el último año.

Precio del alquiler
El precio del alquiler de las plataformas logísticas ha comenzado a subir dada la reducida oferta de inmuebles adecuados, mientras que continúa bajando el de las instalaciones industriales más pequeñas como consecuencia del aumento de la oferta tras la finalización de una serie de proyectos.

Para Oscar Begueria, director de la División de Industrial de Barcelona, “Igual que en los últimos años, el mercado industrial en Cataluña se viene caracterizando por un desajuste entre la oferta y la demanda. Actualmente nos encontramos ante una oferta muy escasa tanto de suelo industrial como plataformas logísticas disponibles y naves industriales en venta. Hay que tener en cuenta que una buena parte importante de las naves disponibles en las cercanías del área metropolitana son naves de antigua construcción que no se ajustan a las necesidades actuales de mercado.
La disponibilidad de suelo industrial a medio y corto plazo en las cercanías de Barcelona es muy reducida, lo que está comportando que los grandes desarrollos industriales se sitúen entorno a los 50-70Km de la ciudad. La falta de nuevos proyectos industriales ha encarecido los precios del poco suelo disponible lo que obliga tanto a usuarios como promotores inmobiliarios a buscar varemos cada vez más alejados de la ciudad. Respecto a la demanda, hay que destacar que durante el primer trimestre de este año a descendido ligeramente respecto a años anteriores, aunque hay que destacar que en los últimos meses se ha notado un ligero incremento de la demanda de superficies superiores a los 2.500m², sobretodo por parte del sector logístico. Continua habiendo una demanda latente de operadores logísticos que no se encuentra satisfecha, debido a la falta de nuevos proyectos en las cercanías de Barcelona ya que los últimos desarrollos logísticos como Parc Logístic de la Zona Franca y Prologis Parc Sant Boi se encuentran totalmente ocupados, y debido a que la mayoría de naves de gran superficie disponibles en el mercado no se ajustan a las necesidades de este tipo de cliente. La demanda de superficies entre 500 y 1.500 m² continua siendo alta, las pequeñas y medianas empresas que demandan este tipo de superficie se encuentran con una oferta disponible en alquiler elevada, no en el caso de venta. La oferta de pequeñas y medianas superficies en venta es también escasa.

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